Locatario e inquilino: a chi spettano le spese di manutenzione?

Gli esborsi di denaro legati alla gestione della casa sono spesso fonte di beghe, anche legali, tra i proprietari e gli affittuari. Vediamo di fare chiarezza su questo delicato argomento.

Quando si parla di case in affitto, che siano piccole unità abitative indipendenti o appartamenti condominiali, gli argomenti riguardanti le spese di gestione e manutenzione domestica diventano a dir poco scottanti. Le cose si possono complicare ulteriormente, poi, dal momento che le regole in materia possono cambiare a seconda di quanto stabilito nel contratto di locazione.

In alcuni casi, infatti, le due parti possono aver raggiunto degli accordi particolari nel momento in cui hanno stipulato il contratto, e averli indicati per iscritto nello stesso; fatta eccezione per questi casi specifici, quindi, si fa riferimento agli articoli 1576 e 1609 del Codice Civile.

Questi stabiliscono in modo generico che le spese relative alle utenze, alla piccola manutenzione ordinaria, sono a carico dell’affittuario, mentre le spese di installazione, manutenzione straordinaria e sostituzione di impianti o cose, sono a carico del proprietario; ma cerchiamo di capire in maniera più dettagliata quali sono le rispettive competenze e i casi in cui le spese devono essere ripartite tra proprietario e inquilino.

Tasse e utenze

Le spese riguardanti le normali utenze, quindi i contratti di fornitura di gas, luce e acqua e le relative bollette, salvo diversi accordi sono ovviamente a carico dell’inquilino; anche il pagamento della tassa sui rifiuti solidi urbani e l’eventuale tassa sull’occupazione di suolo pubblico per il passo carrabile sono di competenza dell’inquilino.

Nelle utenze, inoltre, rientrano anche le spese condominiali relative al consumo di energia e combustibili, e quelle per le ispezioni e la manutenzione ordinaria di impianti quali l’autoclave, l’ascensore o il riscaldamento centralizzato.

Il pagamento della TASI, della tassa di occupazione di suolo pubblico per lavori di manutenzione sullo stabile e delle eventuali tasse per autoclave o impianti di riscaldamento centralizzati, invece, è interamente a carico del proprietario.

Installazione, sostituzione e manutenzione degli impianti

Per quanto concerne l’impiantistica, al proprietario di casa spettano tutte le spese relative all’installazione, alla sostituzione e all’adeguamento degli impianti a leggi e regolamenti. Anche le spese di manutenzione straordinaria toccano al proprietario; quindi nel caso in cui abbia installato da poco il miglior scaldabagno elettrico istantaneo, per esempio, e quest’ultimo si guasti improvvisamente per cause non direttamente riconducibili al comportamento o all’eventuale negligenza da parte dell’inquilino, il proprietario sarà tenuto a pagare di tasca propria l’acquisto e l’installazione di un nuovo scaldabagno.

All’inquilino, invece, toccano le spese di manutenzione ordinaria degli impianti, incluso il rivestimento refrattario, la pulizia annuale degli stessi e dei relativi filtri, e la loro eventuale messa a riposo stagionale. Anche la lettura dei contatori, l’acquisto di combustibile e i consumi di acqua, luce e gas sono a carico dell’inquilino.

Se nell’appartamento sono eventualmente presenti un impianto antincendio o un impianto televisivo centralizzato, al proprietario spettano le spese di installazione o di sostituzione degli stessi, quelle per l’acquisto degli estintori e per la manutenzione straordinaria, mentre all’inquilino toccano le spese di manutenzione ordinaria, quelle per la ricarica, per le ispezioni e per i collaudi degli estintori.

Lo stesso discorso si applica all’impianto elettrico e d’illuminazione, al videocitofono e ad altri eventuali impianti speciali. Il proprietario si fa carico delle spese di installazione e manutenzione straordinaria, nonché di quelle per la sostituzione e delle eventuali imposte pertinenti, mentre all’inquilino spettano le spese di manutenzione ordinaria.

Parti interne ed esterne dell’immobile o dell’appartamento in affitto

All’interno dell’abitazione il proprietario è tenuto a pagare le spese soltanto in caso di sostituzione integrale di pavimenti, rivestimenti e infissi, nonché di manutenzione straordinaria dell’impianto di riscaldamento; tutte le altre spese, invece, sono a carico dell’inquilino.

La spesa da sostenere per la sostituzione di una singola presa elettrica, così come quella di un rubinetto, di una maniglia o di una serratura, se non è riconducibile a vetustà, spetta all’inquilino, così come quella per la sostituzione parziale del pavimento o dei rivestimenti in una stanza, della tinteggiatura e della verniciatura di pareti interne, porte e parti interne degli infissi. Anche le spese per la manutenzione ordinaria dell’impianto elettrico e idrico sono a carico dell’inquilino.

Le parti esterne e le parti comuni comprendono i tetti, le facciate, le grondaie, i sifoni e le colonne di scarico, i pozzetti e le reti fognarie, le serrature, le caselle postali, i bidoni, eventuali armadietti per contatori, zerbini e altri materiali di arredo, nonché le aree verdi; per quanto riguarda queste parti l’inquilino è tenuto a pagare soltanto le spese di manutenzione ordinaria e quelle per l’eventuale consumo di acqua ed elettricità, mentre le spese di installazione, sostituzione, riparazione e manutenzione straordinaria o relative imposte sono tutte a carico del proprietario.

Le spese condominiali per il personale di servizio

Una ulteriore voce di spesa che riguarda gli immobili condominiali, inoltre, è quella per il personale di servizio, e nella fattispecie gli addetti alle pulizie e al portierato. Le spese per l’assunzione dell’addetto alle pulizie o per il conferimento dell’appalto a una ditta, e le spese per l’acquisto o sostituzione di macchinari e attrezzature per la pulizia, inclusi bidoni e contenitori, sono a carico dei proprietari. 

Agli inquilini spettano le spese di retribuzione del personale, inclusi i contributi previdenziali, assicurativi e accantonamento liquidazione, la tredicesima, i premi, le ferie e le indennità varie, le spese per la manutenzione delle attrezzature e delle macchine, per la disinfestazione e derattizzazione e per l’acquisto dei materiali di consumo.

Per quanto riguarda il portierato, invece, gli inquilini devono farsi carico solo delle spese per l’acquisto del materiale per le pulizie, mentre ai proprietari spetta pagare le spese per la manutenzione straordinaria della guardiola.

Le spese per l’assunzione e la retribuzione del personale compresi tutti i contributi dovuti, per l’indennità sostitutiva alloggio portiere e per la manutenzione ordinaria della guardiola, invece, sono ripartite nella misura del 10% a carico dei proprietari e del 90% a carico degli inquilini.